미국 부동산 양도소득세 관련 최근 변화: FIRPTA 개정 움직임과 외국인 투자자 영향

미국 부동산 시장은 전 세계 투자자들에게 꾸준한 관심을 받고 있으며, 특히 외국인 투자자들의 비중도 해마다 증가하고 있습니다.

이와 관련하여, **외국인 투자자에게 적용되는 대표적인 부동산 세금 제도인 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)**에 변화의 움직임이 나타나고 있어 주목받고 있습니다.

 

이번 글에서는 FIRPTA의 기본 구조와 최근 개정 논의, 외국인 투자자와 회계 실무자에게 미치는 영향을 상세히 살펴보겠습니다.

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목차

1. FIRPTA란 무엇인가?
2. FIRPTA가 적용되는 대상과 세율 구조
3. 최근 개정 논의: 예외 확대 및 투자 유인 방안
4. 외국인 투자자에게 미치는 실질적 영향
5. 회계 및 세무 실무자의 대응 전략
6. 글을 마치며
7. 참고자료

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1. FIRPTA란 무엇인가?

**FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)**는 1980년에 제정된 미국 세법으로, 외국인이 미국 내 부동산을 양도할 경우 양도소득에 대해 세금을 부과하는 제도입니다.

• 미국 내 부동산(Real Property) 또는 부동산 관련 지분을 매각할 경우 적용
• 목적은 외국인의 세금 회피 방지를 위한 과세 근거 확보
• 원천징수 방식으로 세금 징수

즉, 미국 거주자가 아닌 외국인이 미국 부동산을 팔 때 세금이 사전에 원천징수되는 것이 FIRPTA의 핵심입니다.

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2. FIRPTA가 적용되는 대상과 세율 구조

FIRPTA는 다음과 같은 상황에 적용됩니다.

• 외국인 개인 또는 법인이 미국 부동산, 지분, REIT 주식 등을 양도할 때
• 일반적으로 **총 매각금액의 15%**를 원천징수 (단, 특정 예외 시 10%)

세율 구조는 다음과 같습니다:

• 15%: 일반적인 부동산 매각
• 10%: 구매자가 개인이며, $1,000,000 이하의 주거용 부동산을 직접 사용할 경우
• 최종 양도소득세는 일반적인 장기/단기 자본이득세율로 계산되어 환급 가능

하지만, 원천징수로 인해 현금 유동성에 영향을 받을 수 있으며, 세금 환급 절차가 복잡하다는 점에서 외국인 투자자에게는 부담이 될 수 있습니다.

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3. 최근 개정 논의: 예외 확대 및 투자 유인 방안

최근 미국 의회와 부동산 관련 단체들 사이에서는 FIRPTA에 대한 개정 논의가 다시 활발해지고 있습니다. 특히 다음과 같은 변화가 논의 중입니다.

• 외국인 기관투자자에 대한 예외 확대: 이미 면제 대상인 공적 연기금 이외에 민간 펀드, 부동산 투자 신탁 등을 포함할지 검토
• 상업용 부동산에 대한 원천징수 완화: 투자 유인을 위해 상업용 부동산의 매각 시 원천징수율을 낮추는 방안
• FIRPTA 면제 대상 확대: 미국 내 직접 이용 목적이 있는 외국인 투자자에 대한 예외 적용 확대
• 원천징수율 하향 조정 제안: 15%에서 10% 또는 실효세율에 기반한 원천징수 방식으로 변경

이러한 논의는 미국 부동산 시장의 유동성 확보와 외국인 투자 유치를 위한 전략의 일환으로 볼 수 있습니다.

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4. 외국인 투자자에게 미치는 실질적 영향

개정이 실제로 이루어진다면 외국인 투자자들은 다음과 같은 혜택과 변화 가능성을 기대할 수 있습니다.

• 자금 유동성 개선: 매각 시 과도한 세금 원천징수로 인해 발생하는 현금 흐름 문제 해소
• 투자 활성화: 특히 REITs나 상업용 부동산 투자에 대한 장벽 완화
• 세무신고 간소화: 불필요한 세금 환급 신청이나 행정 처리 부담 감소
• 장기 보유 유인: 일정 기준 이상 보유한 투자자에 대한 인센티브 제도 도입 가능성

하지만, 정책이 확정되지 않았기 때문에 사전적인 대응과 구조 설계는 여전히 필요한 상황입니다.

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5. 회계 및 세무 실무자의 대응 전략

FIRPTA와 관련된 회계 및 세무 전략 수립은 외국인 투자자뿐만 아니라 회계사, 세무 전문가들에게도 중요한 이슈입니다.

• 양도 이전 단계에서의 사전 자문: 세금 원천징수 유예 혹은 면제 신청을 위한 Form 8288-B 등 활용
• 이중과세 방지 조약 확인: 투자자의 국가와 미국 간의 조세조약 내용을 바탕으로 과세 회피 가능성 검토
• 세금 환급 절차 설계: 과도하게 납부된 원천징수세 환급을 위한 서류 준비 및 기한 관리
• 계정분류의 정확성 유지: FIRPTA 대상 자산의 회계분류 및 공시 필요

특히 Form 8288, 8288-A, 8288-B 등 FIRPTA 관련 양식의 정확한 사용과 제출 시점은 매우 중요합니다.

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6. 글을 마치며

FIRPTA는 외국인 투자자에게 실질적인 세금 부담을 안기는 제도이지만, 동시에 미국 정부 입장에서는 세수 확보 수단이기도 합니다.

최근 논의되는 FIRPTA 개정 방향은 미국 내 부동산 투자 환경을 더 개방적으로 만들고자 하는 움직임으로 해석할 수 있습니다.

 

부동산 관련 투자자와 회계 실무자는 이 제도 변화의 흐름을 정확히 파악하고, 적극적인 절세 전략과 구조 설계를 고민할 시점입니다.

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✅ [추가] FIRPTA 원천징수율 비교표

투자유형	매각금액	원천징수율적용	조건
일반 부동산 매각 (외국인)	모든 금액	15%	기본 적용 세율
개인 구매자가 직접 거주 목적	$300,000 이하	0%	단, 구매자가 2년간 실제 거주 의사 증명 필요
개인 구매자가 직접 거주 목적	$300,001~$1M	10%	단, 개인이 실제 거주해야 하며 법인 명의 구매 시 해당 없음
REIT 주식 등 유가증권 매각	경우에 따라 다름	보통 15%	FIRPTA 대상 여부 확인 필요
공적 연기금 등 면제 대상 투자자	-	0%	특별 예외 적용: 미국 정부가 지정한 외국 공적기관 또는 연기금에 한함

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✅ [추가] 예시 사례

예시 1: 일반 외국인 투자자의 부동산 매각

• 상황: 한국 국적의 A씨는 2020년 미국 캘리포니아에 아파트를 $500,000에 구매해 임대해 왔으며, 2024년에 $650,000에 매각
• FIRPTA 적용: 매각 대금의 15%인 $97,500가 원천징수됨
• 절차:
  • 매각 시점에 Buyer 또는 Escrow Agent가 IRS에 원천징수세 납부 (Form 8288)
  • A씨는 미국 세금보고를 통해 실제 세금이 15% 미만이면 초과금 환급 가능

💡 만약 A씨가 Form 8288-B를 사전에 제출해 IRS로부터 원천징수 면제 승인을 받았다면, 매각 시 원천징수 없이 처리 가능했을 수 있습니다.

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예시 2: FIRPTA 면제 대상 투자자

• 상황: 일본의 공적 연기금이 미국 뉴욕의 상업용 오피스를 매입하고 5년 후 $10,000,000에 매각
• FIRPTA 적용 여부: 해당 연기금이 미국 정부의 예외 지정 대상인 경우 FIRPTA 면제
• 절차:
  • 매각 시 원천징수 없이 처리되며, 세금신고 의무는 별도 판단

 

참고자료

1. Internal Revenue Service (IRS) – FIRPTA Overview
2. U.S. Congress – FIRPTA Modernization Proposals (2024 Draft)
3. National Association of Realtors – “Foreign Investment Trends and Policy Impacts”, 2024
4. Deloitte Tax News – “FIRPTA Updates and Strategic Tax Planning”, 2024
5. EY Global – “Cross-border Real Estate Tax Alerts”, 2024