외국인 투자자를 위한 Form 8288-B 작성법 가이드

미국에서 외국인이 부동산을 매각할 때, FIRPTA에 따라 매각대금의 최대 15%가 원천징수됩니다.

하지만 실제 세금 부담보다 과도한 원천징수로 인해 현금 흐름이 악화될 수 있으며, 환급까지 수개월 이상 소요되기도 합니다.

 

이때 사용할 수 있는 절세 도구가 바로 **Form 8288-B (Application for Withholding Certificate)**입니다.
이번 글에서는 이 양식의 목적, 적용 요건, 작성법, 제출 절차까지 한눈에 정리해드립니다.

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목차

1. Form 8288-B란 무엇인가?
2. 제출 시점과 요건
3. 작성 전 체크리스트
4. 항목별 작성법 상세 설명
5. 제출 방법 및 후속 절차
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
7. 글을 마치며
8. 참고자료

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1. Form 8288-B란 무엇인가?

Form 8288-B는 외국인 부동산 매도자가 FIRPTA 원천징수를 면제받거나 낮은 세율로 적용받기 위해 IRS에 사전 신청하는 문서입니다.

• 기본 원천징수율: 매각금액의 15%
• Form 8288-B 제출 시: 실질 세금보다 과도한 원천징수 방지 가능
• IRS로부터 승인서(Withholding Certificate) 수령 후 매수인은 원천징수 없이 거래 가능

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2. 제출 시점과 요건

항목	내용
제출 대상	외국인 매도자 (개인/법인 모두 가능)
제출 시점	매각 거래 완료 전에 제출해야 효과 있음
IRS 처리 기간	보통 90일~120일 소요 (실무상 약 3개월)
승인 전까지 매수인 의무	승인서 수령 전에는 원천징수액을 에스크로 계좌에 보관해야 함
신청 요건	실질 양도차익이 낮거나 손실 발생 시, 또는 세금공제 등으로 세액이 적을 때

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3. 작성 전 체크리스트

Form 8288-B를 제출하기 전에 다음을 준비하세요:

• ✅ 매도 부동산 정보 (주소, 구매일, 구매금액, 예상 매각금액 등)
• ✅ 매도자의 신분증명 정보 (ITIN 또는 신청 예정 여부)
• ✅ FIRPTA 대상 여부 확인
• ✅ 세금계산서 또는 예상 양도차익 산정서
• ✅ 매수인의 기본 정보 (이름, 주소, TIN 등)
• ✅ 에스크로 계좌 정보 (거래가 진행 중인 경우)

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4. 항목별 작성법 상세 설명

Form 8288-B는 총 8개 섹션으로 구성되어 있습니다.

🔹 Part I. Transferor Information

• Name of transferor: 매도자 이름
• U.S. TIN: ITIN (없다면 W-7 신청 동시 가능)
• Address: 해외 주소 기입
• Entity Type: 개인, 법인, 파트너십 등 체크

🔹 Part II. Transferee (Buyer) Information

• Name & TIN: 매수인의 이름과 TIN
• Address: 미국 주소

🔹 Part III. Property Description

• Address of property: 매각 부동산의 실제 주소
• Date of acquisition / sale: 구매일, 매각예정일
• Purchase price / sales price: 과거 매입가와 이번 매각가

🔹 Part IV. Computation of Withholding

• 양도소득 계산:
  양도가액 – 취득가액 – 관련비용 – 공제항목 = 순이익
• 예상 세금:
  해당 금액에 연방 소득세율(15~20%) 적용
• 결과가 15%보다 낮은 경우 → 면제 사유 인정

🔹 Part V–VIII. 선택사항 및 진술

• 사실 진술 및 서명 필요
• 세무 대리인 정보 (회계사/변호사) 입력 가능

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5. 제출 방법 및 후속 절차

절차	설명
제출 방법	IRS에 **우편 또는 택배(FedEx/UPS)**로 제출
제출 주소	IRS FIRPTA Unit (Ogden, Utah 등) → 양식 설명서에 따라 확인 필요
후속 절차	90~120일 이내 승인서(Withholding Certificate) 수령
승인 이후	매수인은 원천징수 면제 → 매도자 실 수령액 증가

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. ITIN이 없는데 신청 가능할까요?
→ 예. Form W-7을 함께 제출하면 동시에 ITIN 발급을 신청할 수 있습니다.

 

Q2. FIRPTA 원천징수 후 나중에 환급받는 것과 어떤 차이가 있나요?
→ Form 8288-B는 사전 예방, 환급은 사후 처리입니다. 환급까지 보통 6개월 이상 소요되므로 8288-B가 현금흐름에 더 유리합니다.

 

Q3. 승인률은 높은가요?
→ 정확한 소득 계산과 서류가 충실하다면 승인률은 높습니다. 그러나 양식 누락, 잘못된 금액 기재 시 반려될 수 있습니다.

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7. 글을 마치며

Form 8288-B는 외국인 투자자의 세금 리스크를 줄이고 현금 유동성을 확보하는 데 매우 중요한 도구입니다.

특히 FIRPTA 원천징수는 실제 세금보다 과도한 경우가 많기 때문에, 이 양식을 거래 이전에 미리 준비하는 것이 핵심 전략입니다.

 

복잡한 세무 양식이지만, 회계사 또는 세무대리인의 도움을 받는다면 안전하게 진행할 수 있으며, 투자 수익률에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

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✅ Form 8288-B 작성 예시

사례 설정

• 외국인 매도자: 김영수 (Yongsu Kim), 한국 거주
• 매입가: $600,000 (2018년)
• 매각가: $650,000 (2025년)
• 발생 이익: $50,000
• 예상 세금: 약 $7,500 (15% 가정)
• FIRPTA 기본 원천징수금액: $97,500 (15% × $650,000)
  → 과도한 원천징수이므로 면제 신청

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📝 Part I – Transferor (매도자 정보)

• Name of transferor: Yongsu Kim
• U.S. TIN: 999-99-9999 (또는 ITIN 신청 중)
• Address: 123 Gangnam-daero, Seoul, South Korea
• Entity type: Individual (개인 선택)

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📝 Part II – Transferee (매수인 정보)

• Name: John Smith
• U.S. TIN: 123-45-6789
• Address: 200 Broadway, New York, NY 10005

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📝 Part III – Property Information

• Property Address: 456 Ocean Blvd, Los Angeles, CA 90210
• Date acquired: 05/10/2018
• Acquisition price: $600,000
• Proposed sale date: 04/30/2025
• Sale price: $650,000

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📝 Part IV – Computation of Withholding

• Adjusted basis: $600,000
• Selling price: $650,000
• Net gain: $50,000
• Estimated tax: $7,500
• Amount to be withheld under FIRPTA: $97,500
• Reason for reduced withholding: Actual tax liability ($7,500) is far less than 15% withholding requirement

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📝 Part V – Withholding Certificate Request Type

• ☑ Request for reduction or elimination of withholding based on actual gain

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📝 Part VI–VIII – Declaration and Signature

• Signature of transferor or authorized representative
• Date
• Phone / Email
• (If CPA or EA 대리인이 있는 경우 함께 기재)

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📌 동봉서류 목록 예시 (함께 제출)

• 부동산 매매 계약서 (Sales Agreement)
• 구매 영수증 (과거 구매 기록 증빙)
• 양도차익 계산서 (Gain Calculation Sheet)
• 여권 사본 (신분 확인용)
• Form W-7 (ITIN이 없을 경우)
• 세무 대리인 위임장 (있을 경우)

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💡팁: 양식 작성 후에는 반드시 사본을 보관하고, 우편 추적(Tracking) 가능한 방식으로 IRS에 제출하세요.

 

8. 참고자료

1. IRS Form 8288-B Instructions (Official)
2. IRS FIRPTA FAQ: Taxation of Foreign Investors
3. IRS Publication 515: Withholding of Tax on Nonresident Aliens
4. PwC: FIRPTA Practical Guide for Foreign Investors
5. EY Global Tax Alert: FIRPTA Withholding and Real Estate Dispositions (2024)